Inleiding
In de paragraaf grondbeleid wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, de financiële voortgang van alle bouwgrond in exploitatie ('grondexploitaties') en de bijbehorende reserves en voorzieningen.

Nota Grondbeleid 2017
In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad vastgesteld. Wij kunnen op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of een combinatie daarvan door middel van verschillende gradaties van samenwerken. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor een bepaalde beleidsdoelstelling.

Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden opgenomen als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. Met de nota Grondbeleid 2017 zijn de nieuwe uitgangspunten vastgesteld voor de inhoud van de voortgangsrapportage.  In de voortgangsrapportage, die voorafgaand aan de begroting aan de raad wordt gepresenteerd, worden voorstellen gedaan over eventuele wijzigingen van de grondexploitaties.

Ontwikkeling grondexploitatieportefeuille
De grondexploitatieportefeuille omvat per 31-12-2018 11 grondexploitaties. In 2018 zijn geen nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld en zijn geen grondexploitaties afgesloten.

Van bovenstaande grondexploitaties wordt in deze paragraaf achtereenvolgens de ontwikkeling op winstneming, boekwaarde, voorzieningen en reserves weergegeven.

Onderbouwing winstneming
In 2018 heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden op de projecten Nes Noord van € 372 duizend, Tuitjenhorn De Dijken van € 80 duizend en Beethovenlaan van € 233 duizend. De winstneming van Nes Noord en De Dijken komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties. De winstneming Beethovenlaan komt conform raadsbesluit ten gunste aan het Tafelzilver.

In de voortgangsrapportage grondexploitaties 2018 is een te verwachten positief resultaat gepresenteerd van ca. € 2,63 miljoen. Op basis van de voortgang in 2018 is er geen reden om het resultaat bij te stellen, met uitzondering van de tussentijdse winstnemingen en de wijziging op het saldo Nes Noord zoals geformuleerd in de programmabegroting 2019. In de eerstvolgende voortgangsrapportage grondexploitaties worden de grondexploitaties en het resultaat geactualiseerd.

Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde - de som van gerealiseerde kosten en opbrengsten - is in 2018 per saldo met € 1,068 miljoen toegenomen. Per 31-12-2018 bedraagt de bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie € 6,69 miljoen.

Toelichting
De bruto boekwaarde van € 6,69 miljoen heeft hoofdzakelijk betrekking op de grondexploitatie Lagedijk (€ 5,7 miljoen). De gerealiseerde kosten op dit project hebben onder andere betrekking op de revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk. Door middel van de uitgifte van gronden op De Lus wordt de boekwaarde op termijn weer lager. Voor het deel dat naar verwachting niet kan worden goedgemaakt is een voorziening getroffen (zie onderdeel 'ontwikkeling voorziening').

De toename van € 1,06 miljoen op de boekwaarde wordt voor een deel veroorzaakt door de tussentijdse winstnemingen. Het andere deel van de toename heeft betrekking op bestedingen en ontvangsten in de grondexploitatiecomplexen. Er is sprake van een oplopende boekwaarde met ca. € 384 duizend (excl. winstnemingen). In de begroting werd rekening gehouden met een afnemende boekwaarde met € 523 duizend. Dit verschil van € 907 duizend wordt verklaard door lagere bestedingen (€ 584 duizend minder) en lagere baten dan geraamd (€ 1,49 miljoen minder).

Aan de bestedingenkant zit de grootste oorzaak in een iets latere uitvoering van werkzaamheden op het project Makado. Aan de batenkant wordt het verschil vooral veroorzaakt door vertraging in de uitgifte van de projecten Warmenhuizen (€ 160 duizend), Boskerpark (€ 381 duizend) en Lagedijk (€ 190 duizend). Tenslotte heeft er geen onttrekking plaatsgevonden op de reserve Maatschappelijk nut ten gunste van het project Makado (€ 1,0 miljoen). Dit zal in 2019 worden gerealiseerd.  

Deze onderbestedingen hebben verder geen financiële consequenties voor de grondexploitatiebegroting.

Ontwikkeling voorzieningen grondexploitaties

Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie. De verliesvoorziening is in 2018 afgenomen met € 222 duizend. Per 31-12-2018 bedraagt de totale voorziening € 1,2 miljoen.

Toelichting
Het totaal van de voorzieningen in 2018 is met € 222 duizend verlaagd. Dit betreft het saldo van de verslechtering van het saldo van Lagedijk met € 81 duidend  en het opheffen van de voorziening voor 't Zand Noord van € 303 duizend. Dit zoals eerder verklaard in de voortgangsrapportage grondexploitaties 2018.

Ontwikkeling reserve grondexploitatie
Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren, en kunnen we investeringen doen die voortkomen uit kernenbeleid en participatietrajecten. De reserve wordt gevuld door (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties, vrijvallende voorzieningen en uit de verkoop van tafelzilver (na het behalen van de doelstelling)

De reserve grondexploitatie is in 2018 per saldo toegenomen met € 280 duizend. Per 31-12-2018 is de stand van de reserve grondexploitatie € 2,74 miljoen.

Toelichting
De reserve kent een stand van € 2,74 miljoen. De verwachting in de voortgangsrapportage 2018 was dat de reserve per 31-12-2018 ca. € 2,28 miljoen zou bedragen. Er is dus sprake van een positievere ontwikkeling met € 460 duizend. Dit komt vooral doordat opbrengsten eerder zijn gerealiseerd. Er was namelijk geen rekening gehouden met een tussentijdse winstneming op  Nes Noord en De Dijken (€ 452 duizend). Ten tweede heeft een afboeking van voorbereidingskosten van € 10 duizend plaatsgevonden, in plaats van een begroot risico van € 100 duizend.

Ontwikkeling Tafelzilver

In de begroting 2014-2018 is het volgende opgenomen:
“Vijf miljoen verkopen aan 'tafelzilver' voor afboeken oude investeringen maatschappelijk nut (vijf miljoen in eerste instantie 'lenen' uit bestemmingsreserves die de eerste vijf jaar niet benut worden en in vijf jaar terugstorten)”. Ook is er een zogeheten herenakkoord gesloten waarin € 1,2 miljoen aan kosten via grondverkopen verdiend moet worden. De totale doelstelling is daarmee € 6,2 miljoen.

De stand van tafelzilver per 31-12-2018 is € 5,15 miljoen. De restant doelstelling bedraagt daarmee € 1,05 miljoen.

Toelichting
In 2018 hebben wij voor € 533 duizend aan gronden en gebouwen verkocht. Voor deze verkopen hebben wij € 75 duizend verkoopkosten gemaakt. Het resultaat van € 458 duizend is bijgeschreven bij de doelstelling tafelzilver. Ten tweede komt de tussentijdse winstneming van € 233 duizend van grondexploitatie Beethovenlaan ten gunste van Tafelzilver.

Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. De berekening laat een negatief resultaat zien voor de komende jaren. De conclusie is dat de gemeente voor wat betreft haar grondbedrijf niet ‘door de ondernemerspoort’ gaat en derhalve geen aangifte hoeft te doen. De komende jaren zal de winsttoets elk jaar opnieuw uitgevoerd moeten worden om te beoordelen of het resultaat negatief blijft.

Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
Op basis van de nota grondbeleid heeft uw raad jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar gesteld om nieuwe grondexploitaties te kunnen opstellen. Voor 2018 is eenmalig  € 200 duizend beschikbaar gesteld. In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de voortgangsrapportage grondexploitaties.

Tot 31-12-2018 is op onderstaande projecten voor € 83 duizend aan voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. Indien een project niet leidt tot een grondexploitatie worden deze kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie.

Toelichting
De ramingen betreffen grotendeels grove inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie. Voor Centrumontwikkeling Waldervaart is de verwachting dat de begrote voorbereidingskosten van € 75.000 niet toereikend zullen zijn. Bij de start van het project is er geen rekening gehouden met kosten voor specifiek advies op het gebied van duurzaamheid. De extra kosten zijn naar verwachting ca. € 22.000.